“认房又认贷”“杀伤力”明显 信贷政策成楼市关键

北京近日再次出台“认房又认贷”的调控政策。这是2010年7月以来，北京市第三次搬出这把房价“砍刀”。从此前该政策在多地施行的状况看，短期内对房价杀伤力明显，但政策抓紧后，房价很快就“报复性反弹”。

记者从知情人士处得悉，北京楼市“3·17”新政公布后，若房价持续单边上扬，更爲严苛的调控政策能够出台，包括持续进步首付比例、片面取消房贷优惠、延长存款年限、打击取缔哄抬房价的不法中介机构等，维持 房地产 市场波动。3月26日晚，北京市发布《关于进一步增强商业、办公类项目管理的公告》，对北京市的商业、办公类项目增强监管，对团体购置商办类项目停止限制。

抑制楼市过热

2010年6月4日，住建部、中国人民 银行 、银监会发布告诉，就商业性团体住房存款中第二套住房的认定规范停止了标准。依照告诉要求，在二套房的认定上，实行以家庭爲单位，以“认房”爲主，同时辅之“认贷”。这是“认房又认贷”政策首出江湖，事先被称爲“最严峻”的二套房规范认定政策。

在二套房的认定上，2007年曾出台过相应的规范，但2007年实行“认贷不认房”的准绳。在这种状况下，炒房者对每套住房可以经过全款领取之后，然后用房产做抵押，再去银行以其他名义存款炒房。

尔后的7月12日和7月15日，上海和北京辨别出台“认房认贷”的详细执行细则。银行在放贷前，不只要查询借款人的存款记载，还将登录房管部门的房屋权属零碎查询借款人家庭的住房数量。

此次调控的初衷在于抑制事先的楼市过热。链家地产研讨院的数据显示，2007年，北京纯商品住宅均价初次破万。2008年央行延续五次降息，2009年又开端鼓舞住房消费和 房地产 开发投资，至2010年开端限购时，北京房价的均价已迫近2万元/平方米。

尔后半年内，多地市紧跟北京和上海的脚步，出台相似调控政策，房价下跌被踩上了刹车。2011年11月，北京大兴顺驰领海楼盘收盘价从1.8万元/平方米下调到1.4万元/平方米;上海万科清林径楼盘的收盘价下调15%;南京天正滨江花园收盘价从2万元/平方米调至1.59万元/平方米;北京京贸国际城收盘价从1.98万元/平方米下调到1.4万元/平方米。

依据央行发布的团体房贷总量统计数据，2011年全国团体购房存款余额爲7.14万亿元，同比下滑31%;2012年全国团体购房存款余额8.1万亿元，同比增长0.24%。由数据可见，信贷政策从紧，对房价的短期抑制效果分明。

信贷政策作用明显

在阅历了楼市大幅调整的2011年之后，2012年6月8日，央行下调基准 利率，同日发布的《商业银行资本管理方法》， 将商业银行二套房贷风险权重下调。2012年7月6日央行再次下调基准 利率。2012年下半年，房价在后期下跌根底上呈现一些下跌。

2013年1月，局部银即将二套房认定规范微调，“认房认贷”放宽爲“认房可不认贷”。2013年4月，多地重申“认房认贷”政策。不过，依据央行发布的团体房贷总量统计数据，在经过2011年和2012的压制后，2013年房贷规模大幅增长。业内人士表示，在实践执行中能够抓紧了“认房又认贷”政策。

央行数据显示，2013年全国团体购房存款余额爲9.8万亿元，同比下跌77%。与此对应的是，2013年全国多地房价分明下跌。易观数据研讨院的数据显示，当年北京二手房成交量同比下跌37.15%，挂牌均价约3.2万元/平方米。

2014年上半年，多地再次强调“认房又认贷”政策，央行收紧房贷政策。2014年9月，房价分明下跌。链家地产研讨院的数据显年9月30日，央行和银监会发文，将“认房又认贷”政策改爲“认房不认贷”。2015年，深圳楼市率先大涨，上海随后异动。到了2016年，南京、厦门、宁波、郑州等20多个城市楼市纷繁下跌。2016年的10月和11月，深圳和上海辨别再次强调“认房又认贷”。但是，深圳和上海楼市仍然呈现10%左右的涨幅。

格隆汇资深研讨员以为，本质上起杀伤作用的是信贷。央行数据显示，2015年全国团体购房存款余额爲14.18万亿元，同比下跌55%;2016年全国团体购房存款余额爲19.83万亿元，同比下跌112%。与此对应的是，北京的房价打破6万元/平方米。

“房价增速次要取决于央行对房贷的态度。历史数据标明，2010年央行收紧房贷后，2011年北京和上海的房价呈现30%左右的跌幅;2013年房贷政策松动，北京和上海的房价呈现约40%左右的涨幅;2014年再度收紧，北京房价跌幅12%;2014年底抓紧，房价在一年之后呈现暴跌。”该研讨员表示。

楼市调控仍有先手

从知情人士处得悉，北京楼市“3·17”新政公布后，3个月内若房价依旧单边上扬，政府能够思索出台更爲严苛的政策，抑制楼市非感性下跌，维持房地产市场波动。调控措施包括持续进步首付比例、片面取消房贷优惠、延长存款年限、打击取缔哄抬房价的不法中介机构等。

3月26日晚间，北京市发布《关于进一步增强商业、办公类项目管理的公告》。依据公告，开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象该当是合法注销的企事业单位、社会组织。购置商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作爲寓居运用;再次出售时，该当出售给企事业单位、社会组织。

公告强调，在政策执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给团体。团体购置该当契合下列条件：名下在京无住房和商办类房产记载的。在请求购置之日起，在京已延续五年交纳社会 保险 或许延续五年交纳团体所得税。同时，商业银行暂停对团体购置商办类项目的团体购房存款。

中国房地产业协会的数据显示，北京房价已延续17个月环比下跌。自2015年10月份以来，北京均匀房价由37221元/平方米，下跌至60738元/平方米(2017年2月)，涨幅高达63.18%。北京 乐居 近日的调查显示，76%被调查者以为北京房价过高，勉强承受的仅占17%。

记者采访的多位业内人士以为，“3·17”新政对各类购房人群影响不一。“北京购房人群可以分爲三类人，包括初次购房人群、换房人群、购置二套房人群。”“爱房者”开创人刘常青称，关于第一次购房的人群而言，没有太大影响，首付比例还是35%，利率也没有变化。独一的变化就是存款年限由最长30年变爲最长25年(不含25年).

关于购置二套房的人而言，新政的影响并不大。新政施行前，普通住宅的首付比例是50%，非普通住宅是70%;新政施行后，普通住宅进步到了60%，非普通住宅进步到80%。“10个百分点对大局部预备购置二套房的人群而言没有太大影响。”刘常青表示。

关于换房人群，“认房又认贷”的影响较大，特别是曾经把房子卖了，还没来得及购置新房的人。“关于曾经签约，付了定金，但还没请求存款的购房者影响更爲突出。”链家地产北京区一位担任人称。