楼面价和房价的关系是什么?怎么计算?以赣州土拍市场分析!

2021年已经过去了一半，总结赣州市上半年的土拍，基本集中在南康与赣县，下半年将会是主城区的土拍战场。据小编所知，七月份，蓉江新区和经开区都有不少地将出让。在土拍预告或者战报中，我们经常会看到楼面价这个关键数值，楼面价和房价的关系是什么?楼面价怎么计算呢?

影响房价的因素很多，土地费用、建安工程费、税费及财务费用、净利润、管理费及开发费、公共配套设施费、所得税、销售费、前期工程费、基础设施费等各种费用，说白了就是成本费。

土地费即拿地总价就是其中很大的一个成本费，一个楼盘拿地成本很多基本都要上亿!而楼面价与拿地价格是成正比的，拿地价贵房价肯定不会低，因此房价也会与楼面价成正比。楼面价越高，未来楼盘开盘备案价一般也会更高。

就拿赣州新房目前的市场来说，小编发现房价基本都在拿地楼面价的两倍以上。蓉江新区星州润达九玺拿地楼面价是六千多，这个楼盘是卖洋房和别墅，毛坯，洋房价格要13000元/㎡，别墅则是均价25000元/㎡!

再看赣县现在拿地价四千多的盘，预计开盘价格都要上一万!所以赣州房价整体会是楼面价格的两倍多左右。

当然也有一些例外，比如毅德融城，由于拿地时间很早，拿地价很便宜，现在在卖的三期带装修均价9200元/㎡，比楼面价贵了好几倍。主要是因为拿地时间很早，楼盘开发的也早，宗地体量又大。九里峰山也是一样，现在卖到了十期，体量太大，后面房价越卖越贵也在情理之中。

最后来看看楼面价的计算方法：土地总价格/总建筑面积

在官方公布的土拍数据里，没有一项数据直接公布楼面价，每次只能依靠小编自己计算。官方数据中也只有容积率、占地面积、绿化率、建筑密度、土拍总价等。我们发现计算公式中重要的一项总建筑面积没有，而总建筑面积=占地面积*容积率。所以最后楼面价可以用土拍总价/占地面积/容积率。

举个例子，7月20日上午九点，赣州经开区蟠龙公园附近将出让一宗居住用地-凤岗片区FG09-17-01地块 ，编号DBA2021045，已知出让面积为25316.6平方米(占地面积)，起始价为8709万，1.0<容积率≤2.0。那么起始楼面价=8709万/25316.6/2=1720元/㎡。

土地拍卖前会有起始楼面价，拍完还有个成交楼面价，根据拍卖的成交总价也能算出最终的成交楼面价!如果最终成交与起始楼面价一样，就是没有溢价，成交价超过了起始价，则表示该地块拍卖出现了溢价。溢即“溢出、超过“的意思，相信还是比较好理解的。

好了，这些小知识你都get到了吗?如果感觉还没听懂的欢迎来赣州楼市交流群同小编讨论呀!想要了解更多知识点，敬请关注留言!上面提到的开发区土拍还自带商业哦，就在嘉福樾府、银宸公馆附近，看来蟠龙又要添一员猛将了，你期待是哪家开发商拿地呢？

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