赣州2017年楼市发展趋势分析

2017年赣州楼市如何发展?对于普通置业者来说，最关心的还是房价，我的观点是：稳中有升。

一、赣州作为典型的三四线城市，将受益于因城施策。李克强总理和张高丽副总理都先后表示，要坚持因地制宜、因城施策，逐步化解房地产库存。住建部也提到，要根据房地产市场分化的实际，坚持分类调控，因城施策。结合近期20多个一二线城市相继出台调控措施，可以看出 “控一线、稳二线、激活三四线”将是2017年楼市调控政策的重要目标。肇始于2015年330新政的此轮房地产盛宴，分化走势明显，存在过热风险的无疑是一二线城市和一线城市周边城市。政府意图十分明显：严控一二线及周边城市房价泡沫风险，将资金和需求合理引导到三四线城市，防止房地产投资快速下滑，拖累经济增速。受益于核心城市限购及高房价的溢出效应，作为农民工传统输出区域中心城市必然会承接部分回流客户。赣州流动人口的代际更替已悄然发生，80后、90后等新生代已逐步成为流动人口的主体。与其父辈相比，大多数新生代农村户籍流动人口在城市成长，以后更愿意在城市就业和发展。在我市外出人口主要流入地珠江三角洲和长江三角洲城市，2015和2016年的一波楼市暴涨将大多数务工人员(省外约100万左右)拒之门外，他们将会把目光投向楼价相对低位、配套相对完善的中心城区置业。再加上两个经济三角带产业结构发生变化，劳动密集型产业梯次向经济连接带的赣州转移也会带来部分人口置业需求。中央也是乐于看到这种城镇化波次发展的，近期一线核心城市屡屡出台划定城市边界，控制人口规模的政策背后明显有中央政策的影子。

既然是因城施策，那么必然会赋予地方政府更大的政策自主权。住建部多次强调要提高棚户区改造货币化安置比例，赣州市政府则表态“推进棚户区改造主要实行货币化安置”，快速解决棚改户住房问题、节约成本、推动房地产去库存，拉动投资、促进消费。去年赣州的货币化安置工作经验全国推广，今年推进力度要求不亚于去年。2017年中心城区棚户区改造13349户，比2015年全市总的10126户还多(未查到2016年中心城区棚改数据)。除此之外，2017年赣州市政府最新出台了《赣州市中心城区集体土地征收及房屋拆迁补偿安置办法(试行)》增加了货币补偿安置模式，适度提高了房屋拆迁补偿安置标准，增加了可享受购房补助的合法住宅面积上限规定。要知道，原来集体土地上拆迁基本都是以实物，也就是在原地或异地建立安置房的形式予以补偿的。现在增加了货币补偿，并给予多项优惠，选择拿钱买房的老俵应该不少。据传，水东集体土地的拆迁房的货币化补偿标准已经达到3600元/平米。至于拆迁规模，某网站曾以《赣州迎来史上最大规模拆迁》为题报道…2017年的房市，买家注定要和腰缠万贯的棚改和拆迁达人一决高下。根据政府工作报告公开数据测算，2017年城镇化率要提高1.47个百分点，作为承载人口城市化的主战场中心城区，任重而道远。

二、章江新区价格的锚定作用及一级市场(土地)对二级市场(新房)的传导效应。章江新区是赣州中心城区城市发展的核心区域，随着近年政府的重点打造，业已成为集行政、商务、文化、博览、居住等多功能的综合新区，也成为民众投资置业的头号热土。据晒房网的一项购房区域意向投票中，即使在限购政策出台之后，章江新区仍以28%得票率拔得头筹。在2016年赣州火热的市场中，新区领涨各板块，不愧为带头大哥。新区的重要性体现在价格的锚定作用，涨跌具有风向标意义。其它区域唯其马首是瞻，楼盘定价首先以其价格参考，再根据本区域实际制定差异化楼盘房价。据统计，2016年新区的出让商住用地10宗，楼面地价在2000-3000区间的两宗，4000-5000，5000-6000区间的各四宗。按照房价组成=楼面地价+建安成本+财务成本+税费+运营成本粗略估算，开发商要获得合理利润，80%以上楼盘定价要到1万左右(土地成本低的开发商也会随行就市，按市场定价，中国没有慈善家)。况且拿地的全是恒大、中海、中航(已转让给保利)这样的房地产大佬，本身现金流十分充足，融资成本低，去年也赚得盆满砵满，实力和品牌都支撑他们的高定价，卖得慢点也熬得住。这次赣州市调控的要求，已出让的住宅用地最迟必须在2017年9月底开工建设，2018年3月底达到预售标准。这些高价地块近期入市概率非常大，某些周转率高的开发商根本不用政府督促，高地价传导到二级市场必然带来高房价。

经开区、蓉江新区这些小老弟盯着新区高高在上的房价心里就有了涨价的底气。经开区等区域楼盘去年涨幅不大，具有洼地效应，随着各方面配套的完善，房价也会逐步攀升，直至和章江新区比价到一个合理水平，达成新的平衡。我们截取2010和2014年两个样本年份(楼市好和楼市差的时候)分析，新区和开发区的价格比大概为3：2，今年入市的新区房价大概率要到1万左右，预计开发区楼盘价格在现在6000元左右基础上将有一定上升空间(剔除江景资源和地理位置接近新区的楼盘，参考意义不大)，其它区域也会迎头赶上。

三、赣州发展策略及现状。从潘时代全力打造章江新区，到现在主政者重点发展蓉江新区，政府造城的冲动总是无法遏制。毕竟可以一举多得：拉大城市框架、创造土地收入、提升城市品味。在现阶段章江新区土地资源逐渐枯竭的情况下，政府统筹协调发展其它片区便是顺理成章的事情。从赣州314房地产调控文件中可以初见端倪，限购一方面是抑制章江新区投机炒作、稳定预期，应对上级的问责。更重要的是，通过划定区域的限购引导需求到其它片区，实现各区域统筹协调发展。毕竟，六个片区(河套老城区、章江新区、水西、水东、沙河、蓉江新城)都是亲身儿子，也不能太厚此薄彼，更何况其它区域还有大量土地要卖。当限购限贷限价暂时摁住了章江新区的房价和需求的时候(长期还是看涨的哦)，垄断一级市场的政府会通过兴建学校、商业、公园、路网等措施提升其它区域的价值，仍然会采用价高者得的模式控制节奏推地，引起在新区已经无地可买的开发商轮番哄抢。拍地价高了引起买家价格上涨的预期，房价涨了，开发商就更有底气高价拿地了。据媒体公布的2017年中心城区部分出让地块可以预见，章江新区供地将会十分紧张(2017年土地收储计划没有新区，侧面印证了土地所剩无几)，经开区、河套老城区、沙河等地的土拍市场将是开发商肉搏的主战场。

2017年3月29日，江西房地产大佬新力置地以楼面价3316元/平方竞得经开区地块，刷新周边地价。这是赣州限购之后推出的首块地，具有极强的指向意义。4月1日，赣州市国土资源局终止河套老城区和沙石多个地块出让，政府出手抑制土地市场过热。但是，暂停土地供应将使供需市场更不平衡，不是长久之计。估计经过一段时间消化后，土地还得继续拍卖，政府还要靠卖地集聚城市发展资金，价格也会在高位盘整。

四、易涨难跌的刚需市场和房地产周期。近十年来，中国房地产市场经历过2008年和2014-2015年两次调整。除省会南昌外，赣州每次都在各地市中率先走出低谷，率先反弹，这与其房地产市场的内在结构是密不可分的。赣州以本地置业为主，除域内部分投资盘外，区域外投资投机较少，属于典型的刚需市场，且辖区人口多，承接力量较强，市场相对稳定，呈现易涨难跌的局面(只是相对而言，全国形势都不好的时候也要跟随大环境)。即使市道不好时，只要价格合理，刚需还是要买房，不会因为大量投机资金的抽逃需求急降。在2015年绝大部分三四线城市还苦苦挣扎时，赣州中心城区以成交219.2万平米，同比2014年增长65.8%的成绩满血复活，要知道2013年巅峰时期中心城区也只成交了158.85万平。当然，这与当时各大房企降价跑量是分不开的(当年成交均价5938元，比2014年下跌了177元)，但在当时大环境下取得这个成绩也殊为不易。2009年和2016年市场光景好的时候，赣州则在省内各地市中房价上涨幅度一骑绝尘。根据中国指数研究院2016年3月百城价格指数显示，赣州房价同比上涨9%，而且从2015年7月连涨8月，率先确立上涨趋势，反弹时间早、力度大。存量房(二手房)市场也体现了赣州较为典型的本地刚需市场特质，投机程度不算高，泡沫不大。新房二手房价格差，基本在10%以内，属于合理范畴。二手房的流动性较强，价格合理的二手房交易周期大概在1个月(笔者看盘的感观，需中介验证)。

一般而言，在政策平稳期(赣州调控政策相对温和，从住房套数以人认房而不是家庭可见一斑)，一个上涨周期大概在3-4年。按照赣州2015年7月上涨周期开始计算，才过去1年半，赣州量价齐涨的态势或能继续。

按照赣州都市区规划，城镇人口和城市规模还要大幅增长;打造江西省省域副中心城市，建成赣粤闽湘四省通衢的区域性中心城市和重要的区域性综合交通枢纽城市还有漫长的城镇化道路要走;品牌房地产商还在不断涌入赣州这座城市，并在持续不断拿地，赣州房价长期看还有一个螺旋式上升的过程。在合适的时机和地域购房置业是我们刚需一族绕不开的话题，请关注赣州楼市观察系列第三篇：赣州购房投资攻略