大小产权房与宅基地有什么不同，你应该了解

一些人因为小产权房价格便宜而将购房目光投向了这一区域，要知道，国家相关部门一再发文告知，不得将农村集体土地上建设的房屋私自转卖给不属于此地的居民。它存在的弊端都有哪些?

一.何为小产权房

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。

“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

二、小产权房的弊端

1、缺少“五证”

“五证”即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证，是消费者取得房产证的先决条件，。

包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但存在最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。

2、质量难保证

小产权房一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。

3、拆迁难补偿

小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且也得不到拆迁安置补偿哦。

4、配套不完善

小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设，甚至暖气天然气等基础配套都不能保证。

5、遗赠麻烦、不能买卖

由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦，也不能进行房屋买卖。

三、国家政策

各地均有文件要求，对于小产权房采取的态度是坚决遏制建设、销售一切和小产权房相关的行为。

对“小产权”，有三种主要解释，又可区分为“合法”与“法律属性存在较大争议”：

1、“合法”两类：法律、规定明确，即交足购房款、或转让时补缴土地出让金，即可自由买卖。

(一)按“发展商的产权”(因“购房人的产权”，是由“发展商一个产权”分割来的)区分：发展商的产权为大产权，购房人的产权为小产权。

(二)按“房屋再转让时，是否需要缴纳土地出让金”区分：不用缴的为大产权(则普通商品房是大产权房);要补缴的为小产权。

2、“法律属性存在较大争议”一类：法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。对“大、小产权房”的争议，是“土地使用权”，不是“房屋所有权”。

按“产权证的发证机关”区分：国家发产权证的为大产权;国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的为小产权(又称乡产权)，其并不构成法律意义上的产权。

区分“大、小产权房及宅基地房”：

小产权房：

定义：为农民集体土地上建设的房屋。

土地：所有权归集体;农民只拥有使用权，且有期限限制。

房屋：其产权证，由乡政府或村政府颁发，而非国家房管部门颁发;不能办理房地产权登记;属于没有产权;不受法律保护。

宅基地房屋：

定义：为宅基地(农村的农户，用作住宅建设的土地)上建造的房屋。

土地：所有权归集体;农民拥有永久使用权。

房屋：农民有所有权买卖和租赁的权利;房屋出卖或出租后，宅基地的使用权、随之转给受让人或承租人;不允许向集体组织成员以外的人转让。

商品房：

定义：为有经营资格的房地产开发公司，通过出让方式，取得土地使用权后经营的住宅，按市场价出售。

土地：居民有70年使用权。

房屋：居民有70年使用权。

提醒▼

1、宅基地的证，与房产证不同。宅基地的证，是土地使用证，是记录关于该宗土地使用的权利凭证。房产证，是对房产所有权的凭证。两种证，都需向相关部门申报登记，才从法律上说明，对以上物权的法律状态。

2、购买的普通商品房，属于大产权房。其包括三种，

70年产权：为居住用地。

50年产权：为工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地。

40年产权：为商业、旅游、娱乐用地。

大产权房，购房者既有了《房屋所有权证》，也有《土地使用权证》，且可合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。

房地产商提供的土地证明，若是通过划拨得来，则为小产权，若是通过出让或转让得来，则是大产权。

四、购房须知

1、确定产权年限：

而二手房产权年限：如，1990年开发商，买到该房屋的土地使用权，使用权是70年，则2018年新房主买下该房后，实际使用年限仅是42年。

同时，《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”

2、理清用地性质：

不同的用地性质，有着不同的建筑属性、产权年限。购买新房时，购房者可查看，开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》。购买二手房时，购房者可查看，房屋产权证上的房屋性质与规划用途。

3、清晰“有房屋≠有产权”：

“小产权房”，不是法律概念。购房者，应清楚“小产权”的风险，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。

在买房之前，要弄清楚房屋的产权问题，是大产权房、宅基地房屋、还是小产权房，若是大产权房，是70年、50年，还是40年，并要了解剩余的产权年限。