全新！《赣州市物业管理条例(草案)》起草说明来啦！物业费定价、车位问题如何解决？

近日，赣州市人民政府发布了赣州市物业管理条例(草案)和相关说明，该草案目前面向全社会征求意见，时间截止到6月7号，大家有意见都可以提出来。今天，我们主要看看这份草案的相关说明，其中提到了一些大家比较关注的点以及解决办法，看看是不是符合大家心中所想。

赣州市物业管理条例(草案)以下简称“《条例》”，《条例》针对我市物业管理存在的现实问题创设了一批管理制度，将有效化解大量的矛盾纠纷。具体体现在以下方面：

(一)强调物业管理应当坚持党的领导

在《条例》第三条规定“物业管理应当坚持党的领导，加强党的建设，推动在物业管理区域建立党的组织”。第二十三条规定“鼓励和支持符合条件的中共党员、公职人员业主通过规定程序担任业主委员会委员、业主大会筹备组成员、物业管理委员会成员”。

(二)进一步明确部门、街道(乡镇)和社区职责

在《条例》第四条至第七条对市、县级人民政府及街道办、乡镇人民政府和物业管理主管部门等相关职能部门的职责进行明确，细化到具体事项。

(三)建立物业管理联席会议制度和矛盾纠纷化解机制

针对小区内矛盾纠纷化解不及时问题，《条例》第八条建立市、县、街道(乡镇)三级联席会议制度和矛盾纠纷化解机制。

(四)建立第一次业主大会经费筹备制度

针对业主大会成立难，筹备经费缺失问题，《条例》第十三条规定，新建物业第一次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。

(五)规范业委会行为

针对业主委员会运作不规范引发的一系列问题，在《条例》第十五条规定业主委员会的十项禁止行为，第十六条规定业主委员会调整或改选。

(六)设立物业管理委员会制度

针对业主大会成立难、部分业委会怠于履职问题，设立物业管理委员会制度。在《条例》第十七条至第二十一条，规定物业管理委员会设立和终止、人员的组成、职责、议事规则和作出决定程序。

(七)完善物业承接查验制度

针对建设单位相对强势，物业服务人对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收不敢真查真验，遗留事项责任不清问题，《条例》第二十六条至第二十九条对承接查验作出完善性规定。

(八)细化新建住宅物业质量保修金制度

针对开发商遗留的住宅质量问题，《江西省物业管理条例》已经建立新建住宅物业质量保修金制度，但未规定具体交存比例。《条例(草案送审稿)》拟规定建设单位应当按照物业建筑安装总造价百分之三的比例交存质量保修金，经听取市房地产行业商会意见后，《条例(草案讨论稿)》第三十一条将该比例调整为百分之二。

(九)规范物业服务人行为

针对我市物业服务人在物业管理活动中存在的一些突出问题，《条例》第三十七条、第四十七条规定物业服务人的禁止行为，第四十六条第五款明确没收的装饰装修保证金不归属于物业服务人。

(十)设立业主共有资金管理制度

针对部分物业服务人、业主委员会对公共收益管理混乱，甚至挪用、侵占公共收益问题，《条例》第四十一条、第四十二条专门设立业主公共收益管理和审计制度。明确公共收益不得以任何个人名义进行存储和管理，公共收益应当单独列账，不得擅自挪用。公共收益的收支情况应当至少每半年公示一次。

(十一)规范小区停车管理

针对小区停车资源紧张，“僵尸车”占位处置难问题，《条例》第四十三条规定，对擅自设置地桩地锁占用业主共有停车位，或者连续占用共有场地停放车辆超过三个月的，将予以处置。

(十二)创设新能源汽车充电保障制度

为鼓励广大业主购买新能源汽车，解决新能源汽车充电难的问题，《条例》第四十四条、第四十五条对新建住宅、现有住宅建设充电设施予以保障。

(十三)明确渗水责任

针对小区邻居之间因房屋渗水引发矛盾纠纷问题，《条例》第四十八条规定，对卫生间、厨房进行装饰装修，应当按照防水标准施工，并做闭水试验。因渗水影响相邻房屋的，造成渗水的业主应当及时维修，并对渗水造成的损失进行赔偿。

五、需要说明的几个问题

(一)原则上不重复上位法已经明确的规则

一些热点问题，如物业管理区域如何划分，业主大会如何成立，业委会如何选举产生，大会决议如何表决等问题，在《民法典》和国务院《物业管理条例》《江西省物业管理条例》中已有明确规定。根据《立法法》“制定地方性法规，对上位法已经明确规定的内容，一般不作重复性规定”要求，本条例在起草过程中，起草单位、审查单位与市人大相关机构已经达成共识，原则上不重复上位法已经明确的规则。

(二)部分热点问题设区市立法难以突破

调研和征求意见过程中，群众集中反映一些热点问题，确实成为物业管理的痛点、难点，但设区市一级作为最低层次的立法，难以突破。这些问题主要有：

1.物业服务费定价问题。一些小区的业主集中反映，小区物业服务价格过高，要求立法予以规范。按照我省规定，除保障房外，一般住宅小区物业服务收费实行市场调节价，即由市场自主定价。这种情况下，即使价格方面问题突出，设区市立法也不能突破我省现有规定，强行管制物业服务价格。但为了正面引导市场，《条例》第三十五条第二款规定，价格主管部门可以会同物业管理主管部门，定期发布物业服务参考价格，供业主和物业服务人参考。

2.停车位只售不租问题。部分小区业主反映，开发商建设的车位只售不租，要求立法予以规范，不允许只售不租。经研究认为，立法不能过度干预市场，要让市场在资源配置中起决定性作用。开发商拥有产权的车位，不管是租还是售，都是产权人自主范围内的权利。设区市立法不宜干涉车位租售问题，以尊重产权人的自主权，体现对产权的保护。

专此说明。

从说明中，不难看出，关于物业费定价问题，也无法强制管制，只能靠物业服务人自觉参考。车位售与租也只能是产权人的自行决定。该草案还没有实施，大家都可以去发表自己的意见，毕竟这也关系到我们每一个人的生活。

[责任编辑： 肖靓]

来源：赣州市人民政府

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