房产税开征的必然性

针对住宅保有环节的房产税缺失，使得税收对房地产市场的调理作用和对中央政府财政的支持作用均无法充沛发扬，再思索到我国房地产税制存在品种单一、征收多门等不合理现状，房产税变革(尤其是添加保有环节税收)是必定趋向。更爲重要的是，随着城市化进程渐渐进入序幕，房地产市场一级开发也逐步趋于完毕，将来房地产市场会进入存量房时代，中央土地支出的增加，需求多元渠道的补偿，而开征房产税必定是契合国际常规的惯例手腕。让我们从房产税的历史和现状来分析开征的偶然性吧。

一、 房产税的历史

房产税是一种财富税，在不同国度和地域称号各异，普通来说“不动产税”、“物业税”等均可做同一了解，即针对土地、房屋等不动产征收的，要求一切者或承租人每年交纳的一定税款。国际上普通将其作爲中央税种成爲中央财政支出的次要来源，也有局部新兴国度将其作爲房地产市场调控手腕。现实上，作爲保有环节的房产税，我国临时以来只对商业营业用房征收，而住宅范畴则临时空缺直至2011年沪渝两市试点。

历史演化进程中早已留下政策空间。我国1950年开征了房地产税，但在施行中遭到各方面情势以及相关法律变迁的影响，阅历了一段特殊的开展历程：

1949-1955年建国之初，财政面临宏大困难。爲应对财政经济面临的宏大困难，首要义务是增强税出工作，完成财政收支均衡。在这一背景下，1950年政务院公布《全国税收施行要则》，规则全国一致征收14种税，其中包括“房产税”、“地产税”。同年6月，二税兼并爲“房地产税”。1951年《城市房地产稅暂行条例》规则在全国范围内执行，以房产市场价值爲税基。

1956-1973消费材料的社会主义改造完成，我国实行方案经济体制。受前苏联“非税论”思想的影响，只供认税收的财政作用，不供认税收对经济的调理功用。1973年我国施行工商税制变革，城市房地产税的征收范围减少到房产管理部门、有房产的团体和海内侨胞。城市房地产税对经济调理功用大大减弱。

1979-2009：变革开放后，经济体制逐渐向市场经济转变。由于1982年宪法规则土地归国度或个人一切，这使得原来对城市地产纳税不再契合实践状况，因而在1984年房地产税别离爲“城镇土地运用税”和“房产税”。1986年国务院公布《中华人民共和国房产税暂行条例》，正式确立了房产税的征收方法，税基爲房产原值。值得留意的是，条例规则“团体一切非营业用的房产”免纳房产税，该规则将市值占比约爲80%的主流物业类别扫除在应税范围之外，爲后来的房产税变革和扩容留下了宏大的政策空间。2009年1月1日废止1951年公布的《城市房地产税暂行条例》，涉外征税人与国际征税人一样，房产税征收根据都是房产原值，没有再按房产市场价值停止征收的房产税了。

二、 房产税现状

国际冗杂的房地产业税收体系。房产税制是在1994年税制变革的根底上逐渐构成的，设计的税种次要包括营业税(增值税)、印花税、房产税、城市房产税、城镇土地运用税、土地增值税、耕地占用税和企业所得税等。土地运用、土地建立、企业所得、房产或土地转让买卖、房屋出租和物业管理等各个方面均被房产税制涵盖，具有税种多、税目复杂、税基不合理、反复纳税、轻保有重开发和流通等特点和成绩，上述状况障碍和制约了我国房地产业的安康开展，重开发和流通助推房价下跌过快，而轻保有则形成市场囤地和投机盛行，加剧供需紧张矛盾。实践上，我国房地产保有环节的税收是很少的，纳税方法还是20世界80年代初制定的，其中房产税仅针对运营性物业征收(自主用房不在范围之内)，城镇土地运用税则税率过低(按面积征收0.6-30元/m2)，既然无法对中央财政构成支撑，又无法无效抑制市场投机行爲，成爲过时的、不能反映房地产开展变化的僵化税制。

国际房产税变革试点效果不彰并不影响其推行。早在2010年，上海、重庆就在酝酿开征新房产承销税，经过缜密而详尽的方案，终于2011年1月27晚，两市辨别公布《上海市展开对局部团体住房征收房产税试点的暂行方法》(以下简称《暂行方法》)和《重庆市团体住房房产税征收管理施行细则》(以下简称《施行细则》)，开端房产税征收试点。细心比照两市的试点方法，在征收对象、税率等方面差异较大，而在计税根据和税收用处上却十分类似。总体来看，征收对象上，重庆房产税次要针对高档房(即独栋和2倍均价以上高档住宅)，即有存量又有增量，而上海仅仅针对新购房屋(思索存量在内超出人均60平米的面积);税率上，上海爲0.4%或0.6%，重庆爲0.5%-1.2%，两地税率虽不分歧但都太高;同时，两市在计税根据上同时选择了房屋成交价钱，税收用处上也均用于保证房建立。

上海市因房产税征收对象范围过窄且税率较低，实践上不只对房地产市场的影响十用。从数据上看，房产税施行后上海大面积住房并未呈现买卖下滑的场面，140和180平米以住房面积成交面积仍维持在总体成交面积的20%和11%左右，重庆状况相似，高端房产(别墅)在新建住房销售量中的比重并未明显下行，照旧维持在2.5%左右;同时，对方房价影响也不明显，上市房价依然维持同比上升的状况，仅在下跌速度上呈现一些变化，如重庆试点中次要对象别墅高档公寓价钱2011年同比上升20%，与2010年增速分歧，简直无影响，而上海的影响则绝对明显一些，2011年新建住宅价钱同比下跌2.15%(2010年8%)，二手住宅价钱同比下跌2.13%(2010年8%)，别墅高档公寓价钱下跌5.79%(2010年12%)，均低于试点前一年的下跌速度。另外，由于两市试点中税基范围窄、税率低，房产税支出对中央财政影响十分微弱，例如上海2012年房产税只要92.5亿元，仅爲其财政支出的2.4%，重庆的房产税爲27.4亿元，仅爲其财政支出的1.6%.两市的房产税试点似乎没有什麼效果，无论是对房价影响还是对财政税收影响，但实践上是税基、和税率招致的，将来真要开征，只需调整这两项目标，必定效果明显。所以说，试点并不影响其推行。

三、 房产税变革势在必行

变革真实意图：改善中央财政情况，爲中央政府开拓波动财源。目前添加土地出让支出是中央政府增收的次要途径，土地出让占中央财政预算外支出地资源是无限的，中央政府“卖地”支出是不可继续的，中央财政对土地出让支出普遍以来的场面必需改动。在兴旺国度，房产税是中央税收的支柱，房产税支出占国民支出的比重约爲5%，占一国全部税收的比重多在10%以上。但在我国，房地产行业的税收次要集中在开发和买卖环节，持有环节的税种只要房产税和城镇土地运用税。因而，房产税就被赋予了中央财政支出新来源的使命，成爲中央财政临时、可继续的支出来源。

变革能够口号：进步持有本钱盘活存量，对低落房价停止抑制。从1998年住房货币化变革至今，我国住房销售价钱不断坚持下跌态势，一些专家学者以为，房价高企的缘由之一是我国持有环节的税种只要房产税和城镇土地运用税，招致房地产持有环节的赋税程度偏轻，形成局部热点城市新建住房空置率偏高。假如添加持有环节赋税，促使投资者慎重思索持有本钱与将来收益能否婚配，能够会起到抑制需求、限制房价的作用。当然，依照笔者前一篇文章的剖析，这种依托房产税降房价的能够性是比拟低的，所以，以降房价来推进房产税，更多的是凝聚社会共识、减小推进阻力的口号。

变革的技术性任务：优化房产税费品种单一、征收多门不合理现状。我国现行的房地产税收体系次要包括耕地占用税、土地增值税、城镇土地运用税、房产税、契税、城市维护建立税、团体所得税及印花税等。土地增值税与企业所得税之间、房产税与城镇土地运用税之间均存在着反复课税。同时，局部税种的瞌睡范围、税率及互相配合等也存在一定成绩。我国在2003年提出“条件具有时对不动产开证一致标准的物业税，相应取消有关免费”，到2009年又提出“深化房地产税制变革，研讨开征物业税”，由此可以看出，梳理和简化目前过于冗杂的房地产税费制度也是房产税变革的重要目的之一。当然，这只是简化税制的技术性任务，对地产市场影响甚微。