马光远：这是真正影响房价未来走势的“王炸”

越来越多的迹象标明，这次房地产调控，除了“限购限贷限离限卖”这些短期的降温措施，管理层开端回应外界的呼声，在添加供给等供应侧加力。

4月6日，住建部和疆土资源部结合签发《关于增强近期住房及用地供给管理和调控有关任务的告诉》，《告诉》明白规则，合理布置住宅用地供给，对住房供求矛盾突出、房价下跌压力大的城市要合理添加住宅用地特别是普通商品住房用地供给规模，去库存义务重的城市要增加以致暂停住宅用地供给。《告诉》要求各地依据库存消化周期，适时调整住宅用地供给规模、构造和时序，抵消化周期在36个月以上的，应中止供地;36-18个月的，要增加供地;12-6个月的，要添加供地;6个月以下的，不只要明显添加供地，还要放慢供地节拍。

4月7日，北京市就在房地产市场扔下了一颗颇具震撼力的“王炸”：依据北京市政府7日同意的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供给方案》，方案今后五年北京供给住宅用地6000公顷，其中国有建立用地5000公顷，个人建立用地1000公顷，以保证150万套住房建立需求。其中，2017年北京方案供给住宅用地1200公顷，保证30万套住房建立需求。包括产权类住房25万套，租赁住房5万套。这个数字，比往年2月份发布的2017年的住宅供地方案610公顷真正翻了一番。

爲什麼说这是“王炸”?

由于土地供给充足是北京房价2016年暴跌，2017年一季度罔顾严峻调控继续高烧不退的基本缘由。

在土地供给，特别是住宅土地供给上，北京过来过年欠账太多。以商品房住宅用地爲例，过来五年，不只方案供给数不时调减，方案的完成更是不尽善尽美。

除了2014年完成方案外，其他年份方案完成率维持在50%左右，2016年更是只完成了103公顷，不到方案的15%。据北京市疆土局的地下数据显示，2016年北京土地市场共完成44宗地块成交，同比增加66宗地，并发明了2004年北京土地市场片面施行“招拍挂”以来的最低点;44宗土地建立用空中积算计464.88万平方米，跌至10年来的低谷;此外，44宗土地出让金算计852.51亿元，刷新了4年来的新低。其中住宅类用地2016年仅完成成交15宗，远远低于历年均匀出让56宗住宅用地的程度。

同时，北京市2月份发布的2017年用地方案，方案数又比2016年的方案数少了一半，招致房地产市场呈现了继续的恐慌。

关于包括北京在内的一些大城市在土地供给上玩饥饿营销招致的房价暴跌的成绩，我在过来多篇文章中一再剖析。比方，异样是一线城市，上海2016年上海共推出土地203宗，规划修建面积1650.28万方，同比下降15.1%，供给量处于近6年最低。全年推出宅地91宗，752.78万方，同比下降42.1%，其中商品住宅用地供给爲414.92万方，同比下降29.8%，曾经延续三年下滑。

依照房价的根本逻辑，货币政策、经济周期、城镇化进程以及土地供给政策都能够影响对房价的预期。过来很多人将房价的低落归结于货币政策，这其实是一个很大的误区。

价钱实质上是一种预期，而招致预期变化的基本缘由依然是供求的根本面。爲什麼在异样货币供给的状况下，一线城市和热点城市的房价暴跌，而三四线的根本没动，基本缘由在于供求的根本面不同。

包括一线城市在内的热点城市，面对旺盛的需求和添加的人口，假如不同时添加土地供给，一定会呈现住房供给充足的预期，而这种预期假如又其他叠加要素，比方，货币放水，房地产政策的安慰等，一定会呈现惊人的反弹。这不只在中国如此，在其他国度也是如此。

众所周知，中国的土地供给，一级市场属于完全的寡头垄断，只要一个供给方。这种根本的买卖制度根本等于一定会呈现人爲的充足。

我在之前的文章中也特别提到，在中国，土地不假，但呈现住宅用地充足纯属天灾。在笔者看来，土地供给充足的基本缘由土地真的稀少，而根本是人爲设置的不合理的土地制度招致的后果：

其一，中央政府对土地一级市场的垄断。在70年的土地运用期限下，爲了追求土地价值的最大化，不但采用了能够发生低价的土地“招拍卖”制度，而且人爲控制卖地的工夫，控制土地供给的规模，土地的供给并没有随着建立用地而相应添加，反而爲了拍出低价而肆意调控拍卖土地的工夫。

笔者在之前的文章中写过，由于土地一级市场完全控制在中央政府手中，中央政府决议什麼时分出让土地，出让多少土地，出让哪一块土地，都是政府说了算。

其二，土地资源糜费严重。一方面是人均土空中积低于全球均匀程度，另一方面，在土地运用上，违犯根本国情。开发商爲了收益最大化，尽能够的开发别墅或许大户型的高档住宅。但高档别墅，大户型的住宅意味着单位土地可以满足寓居的人口十分之少。

三，各种人爲制造出来的不同土地的类别，更进一步形成土地的充足。看看北京占着大片土地的很多单位，看看各地不时新划出的开发区，以及大学城。这些工业及商业用地由于十分廉价，中央政府在规划的时分尽量多规划，招致了土地的愈加紧张，从而挤压了住宅用地的空间。

特别是越到大城市，这种人爲充足的状况会更爲严重。因而，要改动人们对房价的预期，基本方法是添加供给，而添加供给的独一方法就是添加住宅的土地供给，均衡供需。这是经济学的根本知识。也就是说，我们如今只是在讲一个知识而已。

回到北京5年内6000公顷住宅用地，150万套住房对市场的影响下去。爲什麼说这个举动对北京房价的影响之大，不容无视：

一是每年30万套的供给，即便除去保证房的局部，供给量依然宏大。依照北京市的规划，今后五年北京住房建立布置的150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。新建住房中产权类约占70%，租赁类约占30%。产权类住房中，商品住房约占70%。这意味着将来五年北京市每年商品房的供给数爲14万套，而08年以来，北京市每年商品房的成交数最高没有超越14万套的：其中，2009年，12.3万套，2010年，11.1万套，2011年，9.1万套，2012年，12.3万套，2013年北京新建商品房成交量爲11.9万套，2014年，4.6万套，2015年，10.3万套，2016年，12.5万套。这意味着什麼，假如依照方案供给，房子根本够了!

二是这次北京市的供地方案，除了大幅度添加住宅用地的供给，特别是，除了国有建立用地，还有1000公顷的个人建立用地入市。等于引入了竞争机制，这是一个很大的亮点，也是个人土地将来成爲土地市场重要的增量的一个严重打破。

第三，调整土地供给，经过添加供给抑制房价的，不会是北京一家，依据笔者的预算，最少应该有30家以上的城市都存在严重的供给缺乏的成绩，置信都会在短期内出台新的供地方案。

当然，我也看到质疑，说不只要看“方案”，更要看最初完成多少。这个成绩确实很关键，毕竟过来五年北京市的土地供给方案完成的确实惨不忍睹，但我置信，最少2017年的供给应该是有保证的，将来几年怎样样，确实要看房地产市场的变化。我在这里表达的，次要是对经过土地供给抑制房价的认可。还是那句话，房价的逻辑在改动，房地产曾经变天。