2017赣州城中村改造赔偿安置协议

为改善章贡区棚户区居民的生活居住条件，依法实施棚户区改造国有土地上单位、个人房屋的征收与补偿工作，保障当事人合法权益，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)的规定，结合我区实际，制定本方案。

一、征收与补偿原则

房屋征收与补偿遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。

二、征收范围

章贡区城市棚户区、工矿企业棚户区、危旧住宅区、基础设施落后区域等，具体范围以房屋征收决定公告的红线图为准。

三、征收部门和实施单位

房屋征收部门为章贡区人民政府土地房屋征收办公室。由房屋征收部门委托相关街道办事处(镇人民政府)为棚户区改造房屋征收实施单位，委托工矿企业(单位)主管部门为工矿企业(单位)棚户区改造房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。

四、征收补偿签约期限

征收补偿签约期限由章贡区人民政府根据改造地块具体项目的建设情况，在发布房屋征收决定公告时依法予以确定。

五、征收补偿实施程序

(一)调查登记。在房屋征收实施前，房屋征收实施单位组织对征收范围内的群众的改造意愿、房屋权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果在房屋征收范围内向被征收人公布。

1.改造意愿调查由房屋征收实施单位对改造地块群众改造意愿进行调查，经多数群众同意的地块实施棚户区改造。

2.有房屋产权证的，房屋建筑面积、用途等以房屋产权证载明的内容为准。对证载面积有异议的，在征收补偿签约期限内可申请有资质的房屋测绘机构测绘，并按新认定的面积予以补偿。

3.未经登记的建筑，由房屋征收部门会同规划建设、房产、国土及实施单位依法依规对征收范围内进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑的，建筑面积须经有资质的房屋测绘机构测绘确定，并按确定的面积予以补偿。对认定为违法建筑的，不予补偿。

(二)宣传发动。章贡区人民政府作出房屋征收决定并予以公告后，房屋征收部门和房屋征收实施单位在房屋征收范围内开展房屋征收与补偿的宣传和解释工作。

(三)签订征收协议。征收部门发布房屋征收协议签订通告后，房屋征收部门、房屋征收实施单位与被征收人依照本方案规定就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立房屋征收补偿协议并发放协议签订序号。

房屋征收部门与被征收人在章贡区人民政府房屋征收公告确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请章贡区人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁交房的，由章贡区人民政府依法申请人民法院强制执行。

(四)发放补偿资金、搬迁交房。房屋征收部门按协议对被征收人予以补偿后，被征收人在协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁交房。

(五)发放补助、奖励资金。在被征收人完成搬迁交房并经房屋征收实施单位验收合格后，由房屋征收部门发放补助、奖励资金。

(六)过渡与安置。根据协议的约定给予过渡与安置。

(七)资料归档。房屋征收工作结束后，收集、整理房屋征收补偿资料，按户建立征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

六、征收补偿、补助及奖励

(一)私有住宅房屋的征收

私有住宅产权人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

1.货币补偿

(1)对私有住宅产权人按被征收房屋的类似房地产的市场评估价格实行货币补偿。

(2)搬迁及临时安置的补偿

①搬迁补偿费：按主房屋面积5元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。搬迁补偿费不足750元/户的补足至750元/户。

②临时安置补偿费：按主房屋面积8元/平方米·月的标准给予被征收人一次性三个月临时安置补偿费;

临时安置补偿费不足800元/户·月的补足至800元/户·月。

(3)补助及奖励

①购房补助：凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，按被征收私有住宅市场评估价值给予被征收人20%的购房补助;

②搬迁奖励：凡在协议签订通告规定期限内完成协议签订并搬迁交房，按被征收私有住宅市场评估价值，第一阶段予以20%的奖励，第二阶段予以15%的奖励，第三阶段予以10%奖励;超过期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

2.产权调换

被征收人选择房屋产权调换的，章贡区人民政府提供等面积房屋用于产权调换，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。对被征收房屋价值高于用于产权调换房屋价值的，由房屋征收部门向被征收人结算差价;对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，由被征收人向房屋征收部门支付结算差价。

在产权调换中，因户型差异，提供用于产权调换的住宅面积超出应安置面积10%(含10%)以内的部分，按2202元/平方米由被征收人向征收部门结算，超出10%以上部分及安置后的剩余面积按交房时同地段普通商品房市场价格结算，市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。

(1)搬迁及临时安置的补偿

①搬迁补偿费：按主房屋面积10元/平方米的标准给予被征收人搬迁补偿。搬迁补偿费不足1500元/户的补足至1500元/户。

②临时安置补偿费：按主房屋面积8元/平方米·月的标准给予临时按时安置补偿费;

临时安置补偿费不足800元/户·月的补足至800元/户·月。

临时安置补偿费自被征收人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。

过渡期限不超过36个月，因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，按以下规定对被征收人增付临时安置补偿费：延长期在12个月以内的，按标准增付50%的临时安置补偿费;延长期限超过12个月的，按标准增付100%的临时安置补偿费。

(2)装饰装修补偿

对被征收主房屋装饰装修的补偿，按不高于300元/平方米的标准与当事人协商确定;协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

(3)补助及奖励

①凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，等面积产权调换部分，对被征收房屋价值低于用于产权调换房屋价值的，差价部分作为征收部门对被征收人的奖励，予以免交。超出征收补偿签约期限的，差价部分不予奖励，由被征收人向征收部门结算。

②房屋结构补助：凡在征收补偿签约期限内完成协议签订并搬迁交房，依据被征收主房屋面积，按框架结构100元/平方米、砖混结构60元/平方米、砖木结构20元/平方米、土木结构10元/平方米，对被征收人给予补助。

③时限进度奖：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收主房屋面积，第一阶段奖励300元/平方米;第二阶段奖励260元/平方米;第三阶段奖励220元/平方米。超过规定期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

(4)房屋安置

房屋安置实行期房安置。

①安置对象

选择产权调换的被征收房屋所有产权人。

②安置原则

Ⅰ、按规划要求，实行新建房屋或提供房源相对集中安置;

Ⅱ、在规定时间内完成搬迁交房的, 按地块以 “谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房;

Ⅲ、附属房不予安置;

Ⅳ、被征收人按被征收房屋与提供用于产权调换房屋面积最接近值的原则选择安置房。

③安置房屋户型(面积)：一室一厅(40平方米左右)、二室一厅(50平方米左右)、二室二厅(60平方米、80平方米左右)、三室二厅(100平方米、120平方米左右)。

(二) 私有店面及住改非房屋的征收

1. 证载为店面的征收

房屋产权证载明为商住用途的临街道第一层第一自然间(房屋所有权证标注明确的以证载为准)，产权人可以选择货币安置，也可以选择店面产权调换。

(1)货币补偿

①补偿：可选择按店面所在地段的货币补偿基准价格(评估价值)进行补偿或据实评估补偿。

②购房补助：在规定搬迁期限内完成搬迁交房的，按被征收店面所在地段的货币补偿基准价格(店面评估价值)给予被征收人10%的购房补助。

③奖励：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收店面面积，第一阶段奖励300元/平方米;第二阶段奖励260元/平方米;第三阶段奖励220元/平方米。超过规定期限的不予奖励。

(2)产权调换

①补偿：装饰装修补偿、房屋结构补助、时限进度奖按照本方案私有住宅产权调换补偿标准执行。

②安置原则

Ⅰ、产权调换的按“征一还一”就近安置的原则;

Ⅱ、“先签订协议，先选安置店面”的原则;

Ⅲ、被征收人根据被征收面积与实际安置面积最接近值选择安置店面的原则。

③结算方式

Ⅰ、被征收人根据被征收面积与实际安置面积最接近值选择安置店面，安置后剩余面积不足可选安置店面面积50%的，剩余面积按交房时同地段同类店面市场价格实行货币补偿;

Ⅱ、安置面积超过征收面积的，超出部分按交房时同地段同类店面市场价格结算。

2. 住改非房屋的征收

(1)房屋所有权证载明为住宅，实际用途改变为非住宅用途的房屋，必须同时满足以下条件，方可按住改非房屋认定：

①房屋产权证载明住宅，但自行改变为店面的临街道第一层第一自然间房屋;

②依法办理营业执照、税务登记、交纳了税费或相关许可，且到征收前一直在正常经营的;

③在2013年1月中心城区棚户区改造规划(2013年-2017年棚改五年规划)编制确定前，住宅改为非住宅房屋的。

(2)住改非房屋的补偿安置

住改非房屋产权人可以选择货币安置，也可以选择住宅产权调换。

①货币补偿

Ⅰ、补偿：参照所在地段的店面货币补偿基准价格，给予不高于80%补偿。

Ⅱ、购房补助：在规定搬迁期限内完成搬迁交房的，参照所在地段的店面货币补偿基准价格(店面评估价值)给予被征收人10%的购房补助。

Ⅲ、奖励：凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，对被征收人按被征收住改非房屋面积，第一阶段奖励300元/平方米;第二阶段奖励260元/平方米;第三阶段奖励220元/平方米。超过规定期限的不予奖励。

②产权调换

按照本方案私有住宅实行产权调换。

3. 搬迁补偿

店面和住改非房屋搬迁补偿参照私有住宅搬迁补偿标准执行。

4. 店面和住改非房屋按以下标准给予停产停业损失补偿，不再给予临时安置补助。

(1)补偿标准：每月按被征收店面所在地段的货币补偿基准价(评估价值)的5‰对被征收人给予补偿。

(2)停产停业损失补偿期限：货币补偿的一次性补偿停产停业损失3个月;产权调换的，自签订征收协议造成停产停业之日始至产权调换店面交付之日止。

征收时处于停业状态的，虽有营业执照和税务登记，不计发停产停业损失补偿。

(三) 企业(单位)自管公房的征收

1.对被征收产权单位、产权人房屋价值的补偿

(1)企业(单位)改制时土地已被收储的，不再予以补偿;土地未被收储且征收企业(单位)非住宅区的，土地房屋按评估进行补偿后，土地由政府收回;如果征收的为企业(单位)棚户区职工的住宅区，其土地房屋不予补偿，土地由政府收回。

(2)对已参加房改获得全产权的房屋和集资房的征收，按本方案私有住宅征收补偿执行;对已参加房改仅取得部分产权房屋的征收，按照有关规定完善产权后，按本方案私有住宅征收补偿执行。

2.对承租人的搬迁补助、临时安置补助及奖励

补助及奖励对象：企业(单位)分配、按要求交纳房租、水电等费用且仍在所承租的公房居住的承租人。发生了转租、转让或房屋空置的不予补助、奖励。

(1)搬迁补助

参照本方案私有住宅搬迁补偿标准执行。

(2)临时安置补助

①现房安置的，对现房安置的承租人，给予一次性3个月临时安置补助，补助标准为承租房屋面积8元/平方米·月的;临时安置补助费不足800元/户·月的补足至800元/户·月。

②期房安置的，按承租房屋面积8元/平方米·月的标准给予承租人临时安置补助。

临时安置补助费不足800元/户·月的补足至800元/户·月。

临时安置补助费自承租人搬迁交房之日起至安置房交房后三个月止。

过渡期限不超过36个月，因房屋征收部门的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，按以下规定对承租人增付临时安置补助费：延长期在12个月以内的，按标准增付50%的临时安置补助费;延长期限超过12个月的，按标准增付100%的临时安置补助费。

(3)承租人凡在协议签订通告规定期限内签订协议并搬迁交房，第一阶段奖励6000元/户;第二阶段奖励5000元/户;第三阶段奖励3000元/户;超过期限的不予奖励。

补助、奖励资金按实际搬迁交房时间计算，凭搬迁交房验收单发放。

3.保障性房屋安置

(1)安置对象：企业(单位)自管公房符合安置条件的承租人。

承租人必须同时满足以下条件：

①长期居住在棚户区改造范围内的本企业(单位)职工或原职工;

②所承租住宅为企业(单位)分配且按规定交纳房租、水电等费用的承租人;

③所承租公房未发生转租、转让的;

④未承租政府廉租房、公租房的;

⑤没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的;

家庭成员(共同申请人)必须同时满足以下条件：

①未承租政府廉租房、公租房的;

②没有购买商品房、经济适用房、房改房、集资房的。

(2)安置原则

①购买保障性安置房的，按规划要求实行就地或就近相对集中安置;

②在规定时间内完成搬迁交房的, 按地块以“谁先签订协议，谁先选房”的原则选择安置房;

③附属房不予安置;

④承租人符合住房保障条件的，优先给予住房保障。

(3)安置方式

①承租人符合廉租房、公租房申请条件的优先在廉租房、公租房中安置，不轮候;

②购买保障性安置房。购买价格为1850元/平方米。

(4)安置户型(面积)

①选择公租房、廉租房配租户型：单身家庭(包括未婚)，配租一居室;两人(含)及以上配租二居室;三代同堂或夫妻带两个小孩的，配租三居室。

②选择购买保障性安置房的安置户型(面积)：一室一厅(40平方米左右)、二室一厅(50平方米左右)、二室二厅(60平方米左右)、三室二厅(80平方米左右)。

(5)承租户按以下标准购买保障性安置房

①家庭人口为1人、夫妻2人，可购买一室一厅或二室一厅;

②家庭人口为2—3人(不含夫妻2人)，可购买二室一厅或二室二厅;

③家庭人口为4人以上，或三代同堂，可购买三室二厅。

(四)非公有制生产性企业房屋的征收

对非公有制生产性企业房屋的征收，被征收人可以选择以下一项补偿方式：

1.货币补偿。按被征收房屋的价值实行货币补偿。

2.产权调换。在棚户区改造区域范围内用地和产业规划能够满足被征收房屋征收时同类用途和性质安置建设的前提下，允许被征收人进行房屋产权调换，并与房屋征收部门计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。

(五)附属设施(附着物)、临时建筑的征收补偿

1.房屋征收涉及附属设施(附着物)征收的，按附件1、附件2给予补偿。

2.临时建筑的征收，未超过批准期限的临时建筑，按照附属房标准(见附件1)给予货币补偿;超过批准期限的临时建筑，不予补偿。

3.对公房承租人在所承租房屋周边自建房屋的征收，经产权单位或行业主管部门批准的，按附属房标准(见附件1)给予货币补偿;未经产权单位或行业主管部门批准的，不予补偿。

(六)停产停业损失补偿

按《赣州市中心城区国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》(赣市府办发〔2011〕29号)执行。

(七)政府直管公房的搬迁