赣州

中国房价在日本人眼中是这样的

2017年09月18日来源:腾讯房产其他资讯责任编辑:renlijuan

中国近年房价的大涨是不是和日本90年泡沫相似?一直以来,有不少中国学者、专家从各种不同的角度作出过不少解读,那么,在日本人的眼中,他们又是如何看待这一话题的呢?

今天为大家分享的内容是安信证券陈天诚团队带来的,日本最大的房产研究机构——日本不动产研究所的研究成果。

1核心观点

1) 日本经历了三轮房价暴涨、中国房价涨幅相当于日本70年代:日本房价其实经历过三轮暴涨,大家只记得90年那一轮泡沫性上涨,但在1956-65、1967-74分别有两轮房价上涨,工业-住宅-商业轮番上涨,不动研认为中国处于日本第二轮上涨的阶段,通过经济快速发展可以化解泡沫;

2)房价泡沫的起因:日本房地产泡沫性上涨(1985-91)的原因广场协议的签订导致出口和经济衰退,日本政府推出财政刺激(6万亿)和货币宽松(5次降息)导致全社会投资地产,尤其似乎大量非房地产企业加入土地投机催生了泡沫;

3)房地产泡沫破裂的原因:日本房价泡沫破裂的原因在于资本市场先知先觉,股价于89年12月到顶,但这不但没有引起房地产市场警觉反而加速了资金流入土地市场,地价进一步膨胀,政府祭出两个后来被认为过猛的政策:限制房地产融资总量和上调基准利率(2.5%至6%)导致房价泡沫迅速破裂;

4)泡沫前后市场参与方观念:泡沫前,从个人到企业都相信土地神话,大量加杠杆,尤其是非地产企业参与土地投机和海外投资,导致产业空心化经济泡沫化,破裂之后,房企开始从开发逐步转向运营,居民转向租赁,量价持续下跌,直到JREIT的推出;

5)日本最高商业地价格已经超越泡沫顶峰、整体价格恢复至84年(泡沫前一年):东京地价最高的地方“银座四丁目”(主要是商业和地铺),成交价格为7800万日元/平米(约470万人民币/平米),已经恢复到泡沫之前的地价水平,整体6城市住宅价格指数已经恢复至1984年水平也就是泡沫性上涨的前一年;

6)东京房价低于中国、租金高于中国: 东京的平均房价(指数100)低于上海(134)和北京(106)、纽约(130)、香港(192),但租金(100)高于北京(69)和上海(77)、香港(176)、纽约(237);从绝对价格角度,2017年住宅用地成交数据,千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米,新宿4万人民币/平米,但这个仅仅是土地价格,如果需要新盖房屋的话,每平米的建筑成本约8000元,新宿中古屋(二手房)价格约在7万左右,即使大家说的失去了二十年的日本房价,这个价格也不是大家想的那么便宜,大家别期待泡沫破裂来满足你的买房意愿。

2日本房价经历过三轮暴涨

日本更多用地价来代表资产价格,日常研究也以地价作为研究对象,日本很少公布房价数据,而实际上所指的“土地神话”和“泡沫破灭”实质上指的是地价。

日本房价其实经历过三轮暴涨、最后一轮才是泡沫性上涨、工业-住宅-商业轮番上涨、不动研认为中国处于第二个阶段。

1)第一轮上涨在战后10-20年(1956-65)、工业地涨幅最大:战后日本经济发展快速、东京奥运会的举办对整体经济和投资促进明显,第一轮总体地价上涨了近842%,这些年日本工业和制造业蓬勃发展,因此可以看到其工业用地上涨幅度最大为1196%;

2)第二轮在1967-74年、住宅地涨幅最大:六七十年代是日本的黄金时代,经济发展快速,冬奥会、世博会、列岛改造计划、GNP世界第二等,这段时间房价平均涨幅大约200%,住宅地价涨幅259%,也就是基本变为原来房价的三倍,但这一涨幅放在三轮里面涨幅也是最小的,日本不动产研究所认为中国处于这一阶段,因为经济还在高速增长能充分消化房价的涨幅;

3)第三轮在1984-91年、泡沫性上涨阶段、商业地产价格上涨最大:这是外界记忆最深刻的日本房价历史,在85年广场协议的推动下,出口受损经济下行政府宽松,日本房价急速上涨,不单个人投资者涌入,更多的公司涌入土地市场疯狂买地和办公楼,商业地价大幅上涨,这一轮整体上涨幅度和第二轮接近,但住宅用地价格上涨幅度明显小于第二轮。

3日本1985-91房地产泡沫缘起缘灭

1)泡沫堆积的原因:承接60-70年代的房价上涨以及经济繁荣,80年代初的日本经济逐渐步入顶峰,但同时美国受困于严重的财政和经常项目赤字,与日本庞大的经常账户盈余形成巨大反差,以美国为中心的国家要求改善日元低估的环境,由此在1985签订广场协议,这是是导致泡沫经济的主要原因。

广场协议开始,日元急速升值,1美金兑256升值到130日币,日本出口大幅受损,经济面临严重下滑压力,日本政府开始出台宽松措施,包括6万亿财政刺激和货币宽松,央行五次下调基准利率(从5%下调至2.5%),通过宽松的货币政策对冲,企业信贷大幅增长,对房地产市场、公共基础设施、东京湾再开发、地方度假景区开发等大量宽松,导致土地价格进一步暴涨,金融机构对房地产担保量越来越大,一些大型的与房地产无关公司都拿钱出来投资房地产和股票,泡沫持续累积……

2)泡沫破裂的原因:日本泡沫时期仅仅持续了几年的时间(1985-91),日本政府一开始对地价上涨无所作为,但资本市场先期发现了泡沫崩盘的迹象,日本股票在89年12月达到历史高点(日经指数38915),从90年1月已经开始大幅下跌,但一开始人们对土地市场的认识没有醒觉,反而加速资金流向土地市场,日本政府才意识到问题的严重性,于是采取了两个措施,上调了基准利率(2.5%上升至6%)和限制房地产融资总量,旧大蔵省(现财务省)在1990年3月下发通知:督促金融机构减少向房地产领域的融资,这两招效果明显,1992年土地价格时隔15年后开始下跌并暴跌且连续下跌长达10年以上,土地神话破灭并迅速演变为宏观系统性风险,泡沫终究破裂,后面市场认为5次加息+信贷压制的政策用力过猛从而导致泡沫破裂。

4泡沫破裂后,东京房价也不便宜

日本房价在慢慢恢复、顶级商业用地价格已经超过泡沫顶峰,最高地价指数超于次贷危机高点。

东京地价最高的地方“银座四丁目”(主要是商业和地铺),成交价格为7800万日元/平米(约470万人民币/平米),已经恢复到泡沫之前的地价水平,也成为东京近期热议的话题。

东京的平均房价低于上海和北京,但租金高于北京和上海,从绝对价格角度看泡沫破裂后的东京也不便宜。

根据不动产研究所的研究成果,假如东京平均房价为100的话,那北京106.1、上海133.7、纽约129.9、香港191.7;对应的住宅租金则相反,东京租金是100的话,北京68.5、上海76.8、香港176.2、纽约236.9。


中国房价在日本人眼中是这样的


中国房价在日本人眼中是这样的

但从绝对价格角度,即使经历衰退的二十年,日本房价也不是大家想的那么便宜,我们根据平成29年(公元2017年)最新的住宅用地成交数据,千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米,新宿4万人民币/平米,但这个仅仅是土地价格,如果需要新盖房屋的话,每平米的建筑成本约8000元(根据日本建筑公司数据,平均1坪40万)。

另外,我们可以直接看看中古屋(二手房),新宿新出让土地仅4万人民币/平米,但我们找到新宿地铁站附近公寓(位置相当于上海中环附近),使用面积30.95平米(另有4.58平米阳台及其他)的价格为4050万日元,算上所有面积,每平米价格约68668元,也并不是大家口中的那么便宜。

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