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商铺投资攻略:一定要警觉3大“数字游戏”

发布时间: 2017-04-08 10:02:03

来源: 楼盘网

分类: 房产时评


在商铺投资报答率曾经普遍降至4%-5%的眼下,还真能这麼随便就取得如此高的报答吗?而且所需领取的仅仅是数十万元?天底下当然没有那麼多馅饼掉上去?其真实众多的宣传口号中,倒是有不多数字游戏需求投资者警觉的。

"商业旺地,30万元/间,投资报答率高达10%!”相似这样的商铺宣传口号随街可见,仅从字面上看,商铺投资的确很吸引人。实践上,住宅限购之后商铺的火爆,的确和宣传中的低总价有很大关系,一二十万、二三十万甚至一百多万元就能置办一间位于传统商圈的商铺,绝对于一套住宅最少要几百万元,这样的商铺售价对市民来说的确是有很大的引诱力。其引诱的本源,还在于商家口中的大收益,8%、10%的高投资报答,几乎就是信手拈来。但是,在商铺投资报答率曾经普遍降至4%-5%的眼下,还真能这麼随便就取得如此高的报答吗?而且所需领取的仅仅是数十万元?天底下当然没有那麼多馅饼掉上去?其真实众多的宣传口号中,倒是有不多数字游戏需求投资者警觉的。

数字游戏1 高返租≠实践有高报答率

返租是目前商铺销售的次要营销手法之一,商家报出一个8%或10%不等的投资报答率,然后再从商铺总价中间接减去承诺的三年或五年的上述收益,以此来给投资者一些“保证”。其实,不少投资者是冲着商家口中的8%或10%这样的高报答率出手买铺的。实践上,真的有那麼高的报答率吗?不一定。 荔湾区康王路的一个裙楼商铺,产权明晰,尾货一口价4.5万元/平方米,异样采用返租的方式停止销售,销售人员说:“前两年由商家一致运营,每年的报答率是8%,成交时以打折的方式在商铺总价里扣除了,4.5万元的单价就是折后的一口价。”那麼假设以上述价位购得该负一层的商铺,当前的租金会是多少?“每平方米五六百元是没有成绩的。”销售人员说。不过,记者走访该场周边的商铺理解到,该路段不少位于二楼商铺的租金仅爲200元/平方米月,新场的负一层商铺租金往往会比拟低,若以二层商铺租金的七折即140元/平方米月计算,其投资报答其实还不到4%,远低于商家口中宣传中的8%。

投资提示:返租其实是羊毛出在羊身上

“返租”的报答率看起来很高,但“羊毛出在羊身上”。投资者最需求警觉的是,有的商家是先抬高了商铺售价后再停止返租优惠的,即是说,在推铺以前,商家就已把返租租金加到商铺的售价里了,“普通会将售价进步三成左右再卖。因而,即便一切返租租金一次性在楼价里减扣,开发商也是不会赔本的。假如能顺利再将商铺租出去,开发商还可另外赚一笔;而投资者不但得不到返租期的租金支出,更有能够由于低价透支了本应属于投资者的贬值空间,可谓是双重损失。”一位投资管理公司的担任人说:“投资者入市之前,一定要理解清楚周边商铺的售价和租金,千万不可因总价高攀激动入市。”

数字游戏2 返租期满≠租金只涨不跌

关于投资者而言,本人的商铺能收多少租金是十分关键的。目前在商家的营销方式中,有一种方式是让投资者先把商铺交给商家一致运营数年,期满后商家便会将铺交还给投资者本人操盘。经纪在卖铺时往往信誓旦旦:“由我们一致运营,实践上就是等于让我们先把商场做旺,然后再还给你们本人打理,所以说你们是没有任何风险的。”这样的说辞确实让不少投资“初哥”心动的。 在人民北路的某广场商铺,目前被包装成“××二期”对内销售,销售人员说,停业前两年投资者可以将商铺交给商家一致运营,但也可以选择由本人运营,“若选择一致运营,售价还可多打一个8.4折,这就相当于这两年每年都有8%的报答”。该商场旁边的金门大厦商业裙楼潮坊,异样也是如此,销售人员引见:“停业前三年由我们一致运营,到2015年1月返租期满后,就交给业主本人运营。如今很多知名网店都签约出去了,当前商铺的租金一定会向下跌的。”据引见,该场也是每年返租8%,会间接在售价中扣除。假如能完成旺场升租的承诺,那自然是投资者最乐意看到的事情,但这个如意算盘真能打得响吗?不一定。 东山百货边有一个商场,就是由商家一致运营五年后交还给业主自理的。有业内人士回想道,在2006年停业时,商家将约10平方米的小铺打通,扩展至几十平方米至上百平方米后一致招商,吸引不少品牌商家进场。随着返租期满,商家将商铺恢复至原来出售图纸的形态交还给小业主自行放租,后果,大铺变细铺,场内的业态随即改动。加上同一工夫有上百间商铺同时放租或放售,一些小业主爲了抢夺客源,甚至将本来4000元的租金大降一半,招致了恶性竞争。

投资提示:一致运营需有专业经历

一致运营期满往往是商铺能否继续运营、投资者能否有好收益的一道坎。只要做旺了的商场,租金才有能够水涨船高。因而停止一致运营的操盘手或商家就十分重要了。骏誉投资人士表示,商场要如期停业就必需招商顺利,而招商顺利与否就和招商团队能否专业、能否有资源严密相关。投资者在买铺时就需留意,究竟这个商家有没有成功的招商经历。一个有运营的操盘者,能带动商场价值不时走高,例如如今比拟旺的越富广场,二三楼租金要500多元/平方米月,2003年零散运营时,其负1层商铺的租金仅60元/平方米月。另外,商场的定位也很关键,从定位可见商家的市场经历,有些大场不时改换定位,难以掌握市场消费意向,致使路段很好的物业也没有起色,之前火车东站的天汇城就是如此。

数字游戏3 低总价≠低风险

这一轮商铺热潮构成的缘由,一是由于住宅限购,资金流向了不限购的商用物业,二是由于这一批商铺的入市门槛不高,出于抗通胀的思索,不少师奶和老公公老婆婆等投资经历缺乏的买家便被吸引入市。 据理解,目前市场上在售商铺的总价普通都不高,大多在二三十万元左右,低的十几万元就有买卖。这批商铺少数爲裙楼铺,要麼是被全体重新包装后再推的产品,要麼是在运营中的专业市场铺,要麼则是新场铺。这些商铺有一个共同点,就是面积小,且楼层散布广,并非街铺。 例如目前在售的泰康城六楼、九楼商铺、泰盈商贸城等,修建面积在7-10平方米之间,单价从2万多元/平方米起,贵一些的单价爲十万多元。有业内经纪引见,一些买家手握着三四十万元想投资,这类商铺的“身体”就正好投合了他们的资金需求了。白领曹先生近期购置了荔湾区一间总价40万元的二楼商铺,他说:“钱放在银行不值钱,住宅买不了也买不起,所以选择低总价的商铺,最少能保值。”这类低总价的投资,风险会比拟低吗?不一定。假设操盘手不行,商场做不旺,那麼其中的商铺自然也会升值。

投资提示:蚊铺难运营

商铺营销资深人士法永能以为,蚊铺的益处是总价比拟低,但买这样的商铺买家更应慎重。由于商场铺的适用率通常只要四五成,一些七八平方米或面积更小的铺位,适用面积只要两三平方米甚至更低,连人站在外面都比拟困难,做生意就更难了。当然,除非你自身就有波动生意、波动客源的商家,这就另当别论。正因如此,商家一致运营时往往会将若干个小铺打通变成大铺,于是就能顺利招商了。一位有经历的投资人士也提示:“不要天真地以为地段好的就是好铺,高楼层其实也意味着高风险,运营不当很容易形成空场,如今广州的商业旺地某南路上的某大厦不就是有很多铺位闲置吗?”

责任编辑: zhangyulong

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