马光远：高净值人士应该减持一部分房产

限购限贷有没有用?肯定有用。看看市场交易量的下跌就知道。

但这次限购限贷政策要起到什么作用，必须有一个正确的解读。这次限购限贷，是在中国房地产市场陷入前所未有癫狂的情况下，管理层不得不祭出的无奈的一招。目的很简单，担心现在不出手主动为市场降温，市场的非理性之火一旦蔓延，可能引发中国经济的系统性风险，这是谁也不愿意看到的。凯恩斯讲的动物精神在中国每一次资产价格泡沫惊人膨胀的时候，都会表现的淋漓尽致。

对于今年市场的表现，我曾表示两点：

第一，为去库存而采取的全面放松房地产的政策是值得商榷的，因为，在市场分化非常严重的情况下，大城市的供给不足和中小城市的住房严重过剩不可能吃同一种药。所有城市采取一个政策，犯的是的错误;

第二，采取全面宽松的结果一定是大城市房价的大涨，而需要去库存的城市量价岿然不动。

市场以实际表现证明了这两点。所以，现在采取限购限贷，其实是为全面放松房地产政策买单。

在市场陷入冷冻之后，我也注意到，外界非常担心中国房地产会有一个大跌的周期。关于这个问题，我在很多场合都表明自己的判断，大跌不是政策目标的选项，大跌不仅意味着中国经济失去房地产拉动之后将陷入动力真空，也意味着房价下跌引发的风险会随时兑现，这是任何人不愿意看到的。

所以，在市场冷冻之后，李克强总理在澳门演讲时特别提到房地产，他的原话是这样的：

现在外界对中国的债务、房地产市场等方面的风险有些议论，我认为，对这些问题要客观全面看待。从房地产市场来看，中国新型城镇化今后还要经历相当长的过程，住房需求将呈增长态势。

针对当前中国房地产市场的一些分化态势，我们将强化，而且也正在强化地方政府的主体责任，因城因地施策，保障居民基本住房需求，努力实现住有所居，而且要采取有效的措施，符合国情、城市特点的措施来促进房地产市场稳定健康发展。

总之，我们有信心、有能力实现今年经济社会发展的主要目标，也有决心守住不发生系统性、区域性金融风险的底线，并且为明年稳定发展奠定坚实基础。

这段话事实上是在为市场喊话：不要慌。因为长期需求还在。但是，他同时表示，要住有所居，要健康发展，言下之意，房地产不健康。最后一点特别重要，他提到系统性金融风险，这很显然是针对房地产而言的。投资投机需求引发的房价暴涨一定会引发暴跌，高层对此非常清楚。所以，高层是很矛盾的，一方面要降温，另一方面又担心降温过度。继续暴涨，或者因为限购限贷引发暴跌都是不愿意看到的。但不要低估了决心。13号市场传出的消息是，媒体援引多家银行高管报道，央行召集5家国有大行及12家股份制银行高管及个贷、资产负债部门总经理，召开商业银行住房信贷会议，传达房地产调控的会议精神。央行要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。

从这些信号可以看出，高层对房价继续上涨是不支持的，有没有办法做到，如果想，有的是办法。其实真正的办法到现在还没出来，限购限贷只是在警告市场，让市场好自为之。20多个城市密集调控其实就是在表达对市场的不满。

对于市场下一步的表现，我在之前的文章中都有表述。预测中国房价的走势，历史是管用的，但历史也是很害人的。因为市场的基本面在变化，因为市场已经今非昔比。今天中国的房地产市场和过去比，有四个大的历史性的不同：

一是供需基本平衡，中国其实已经不缺房子了，个别城市显得缺，也是因为人为造成的，通过制度的改变，是可以解决的;

二是价格已经很高，当然，也许可能更高，但从概率上讲，很多城市的价格已经高估，存在回调的可能;

三是未来的住房需求没有想象的那么大，每年1500万人进城，不等于需要1500万的新增需求，我的估算，到了2017年，二线城市会出现过剩;

四是最关键的，人口转折点在出现。所以，对于本次调控，开发商、购房者、房产的持有者，都需要一份新的警惕，而不是根据过去的历史经验来决定做或者不做什么。

当然，今年房价大涨，一个重要原因是人民币贬值、资产荒下的避险引发的投资需求。如果投资房产是避险，那么现在，一些城市的房价已经进入风险区域。所以，如果你是属于很多房子的高净值人士，现在是减持你多余房子的时候。当然，如果你手头只有一两套房，就不要胡折腾。其实，房地产作为投资品，是少数人的专利，但今年房价的逻辑，就是少数人的投资需求引发了全面的恐慌。一些本来没有多少积蓄的人老问我：现在除了房子，还能投资什么?这个问题其实和大多数人都无关。

2014年9月30日，我让大家“丧心病狂的买房”，今天，面对市场超乎想象的疯狂，你该回归冷静，静观市场的变化，而不是按照过去的经验想当然。

最后回应两点：第一，有偿问题的事正在研究最后的平台，正式启动会事先通知大家;第二，最近讨论的很热的人保人民币汇率还是保房价的问题，我认为是一个伪问题，我会在周一写文章阐述我对人民币汇率未来的看法，以及对中国房价的影响。如果你期待或者喜欢我的文章，请点赞。

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