专访知名经济学者张春晓：房地产不应占据主导地位

6月16日起，央行正式下调符合条件的商业银行存款准备金率0.5个百分点，这是继4月25日定向下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存款准备金率后，短短50天内的第二次定向降准。

“定向降准对楼市会产生一定的正向影响，但该政策更多的是针对实体经济。”6月18日，国务院国资委专家组成员张春晓在接受中国房地产报记者采访时说。

张春晓认为，金融支持实体是新一轮改革的必然趋势，包括日前国务院出台的《进一步促进资本市场健康发展的若干意见》(即新“国九条”)，核心也是支持实体经济的发展。

“对市场主导的房地产，目前看是一个偏下的走势。”张春晓说，对市场的调控，政府在慢慢收手，把更多的力量用在保障居住权。

中国房地产报：不到两个月，央行两度定向降准，你认为这释放了什么信号?对房地产有什么影响?

张春晓：这个降准针对的是中国整个经济，对房地产会产生一定的正向影响，但更多的是对实体经济的影响。如果说对房地产有一定的利好，那还需要其他相关的政策配套，比如银行贷款等，单单降准对房地产影响不大。

中国房地产报：你怎么看房地产行业整体走势?

张春晓：在房地产经过这么多年的发展之后，我们有必要好好思考一下，接下来它的走向是什么。

我认为，让市场决定产权，让政府决定使用权、居住权。这两种房子根本不是一类。对市场主导的房地产，从目前来看是一个偏下的走势。目前国家的双向调控是两类都调控，对市场的调控，政府慢慢在收手，把更多的力量用在第二类。

中国房地产报：有部分城市楼市出现降价，而开发商出现资金链断裂现象，你怎么看?

张春晓：这是一个正常现象。房地产和其他产业一样，利润高必然有人进入，进入过多必然变成买方市场，自然会出现价格变动，这样恰恰可以决定生产者的自由进出。随着需求的下降，价格自然下降。价格的正常波动，政府根本不需要过分关注，不应该托市。

房地产之所以绑架了经济，是因为一开始就把房地产当成重要的产业去运作，房地产不是完全意义上的实体产业，在经济体系运行中不应该占据主导地位。要把精力放在其他方面，如民生产业、新兴产业、传统产业改造升级、物流发展等都需要鼓励。

政府要关注的，不是微观主体怎么样，而是关注产业发展的走向，不要让政策变成“弹簧门槛”。

中国房地产报：开发商下一步该如何与政策同步?

张春晓：国家制定政策从来不会针对哪一个或一些企业，而是针对整个行业或是一个区域。作为微观主体，应该是法无禁止即可为。只要是政策没有限定的都可以做，只要是政策限定的都要跟着政策走。

比如拿地，未来会有两类性质的地，一类是完全市场化的地，一类是完全为解决民生的地。这两类地各级政府必须有一个明确的测算，而不是靠拍脑门。要根据当地的收入状况、当地老百姓的居住状况做一个合理测算，能让绝大多数的人首先有居住权，然后才去思考产权。

中国房地产报：怎样才能做到这一点?

张春晓：我们正在推行房屋登记制度。如果登记中，有很高比例的家庭没有房屋可住，那么，这时的土地就要更多地转向民生中来，而不是拍卖。这个时候地价应完全以民生来考量，而不是以财政收入来考量。

此时，政府主导、企业来建，让企业获得一个平均的利润即可，企业也会愿意做，因为毕竟有利润可赚。如果做出来就是亏损的，那么此时民企肯定是不愿意做的，那我们的国有企业、特别是中央企业应该义不容辞地承担起责任。所以国资委对中央企业的考核，一定要把这一块算进去。

我认为，民生保障没有完成的情况下，应尽可能少的让更多人拥有房产的权利，把房子作为资产，应该有条件地限制。

中国房地报：之前出台的新“国九条”对开发商来说是利好消息吗?

张春晓：这个也要具体来看。为什么房地产企业觉得资金需求紧张?因为开发商需要利润空间太高了。在利润空间期望值很高的情况下，必然认为资金使用成本是高的。利润空间的压低当然是一种割肉，但不能以原来房地产的暴利来看今后的市场，一个稳定市场的利润率，理想状态是与所有行业平均利润率是一样的。

如果很多行业的利润率都非常低，而房地产业非常高，就会有很多人涌进来。当生产者越来越多时，必然引至价格下降。

中国房地产报：那企业该如何调整自己的战略?

张春晓：市场唯一不变的法则就是永远在变，要学会自己适应市场，而不是找客观原因。前面说的产权市场就该由市场决定，使用权市场应该由政府托底。

限购和限价有区域特点。以北京为例，北京的住宅土地已非常，城市的配套设施已完全跟不上容量的增速。比如，北京的地下水已打到地下35米，而真正适合人居住的区域应该是8到10米打到水。到今天为止，北京的地下水已超采75亿立方米，每一年要超采6亿~7亿立方米。人越多，这个地方就越不适合居住，所以要限制。京津冀一体化，就是在做资源调整。

中国房地产报：资本市场对地产的管控是不是过严?

张春晓：市场化的以市场化方式来执行，非市场化的需要政府支持。

任何一个产业进入股市的本意是进一步完善自身的治理体系，优化治理结构，使它更加适应市场的发展。如果大多数企业进入股市不是如此，那就证明股市对实体经济的反映是脱节的，房地产企业的IPO也是如此。

对于股市，相关的监管部门要更好地理顺它与实体经济的关系，更好地优化运行结构，规范运行方式。审批机制方面，应是“法市场”非“权市场”。